各乡镇（街道）人民政府（办事处），雪峰开发区管委会，市直各单位：

　　《南安市低效工业（仓储）用地盘活改造实施意见》已经市政府第52次常务会议研究通过，现印发给你们，请认真组织实施。

　南安市人民政府办公室

　　2024年7月10日

　　（此件主动公开）

南安市低效工业（仓储）用地盘活改造实施意见

　　为推进低效工业（仓储）用地盘活利用，提高土地利用效率，优化城市空间布局，完善城市功能，根据《中华人民共和国土地管理法》《自然资源部关于进一步做好用地用海要素保障的通知》（自然资发〔2023〕89号）《自然资源部 福建省人民政府关于印发<泉州市盘活利用低效用地试点工作方案>的通知》（自然资发〔2022〕178号）等法律法规及文件精神，结合我市实际，制定如下实施意见。

　　一、适用范围

　　已纳入或市政府批准纳入（相关数据可在每年年初更新纳入）南安市城镇低效用地数据库的划拨或出让类型工业、仓储用途用地，允许土地使用权人申请变更土地用途为不可分割销售商业服务业用地。但法律法规有规定或土地出让合同（划拨决定书）已约定改变土地用途需收回的、土地权利人自身原因造成的闲置土地以及小微产业园除外。

　　二、申请条件

　　土地使用权人申请改变土地用途的低效用地应同时符合以下要求：

　　（一）实施区域已编制详细规划（控制性详细规划或村庄规划）并经批准实施，改造地块用途符合现行规划要求；

　　（二）地块未列入正在实施的征迁计划或近五年内城市更新改造、片区改造范围，未列入政府收购储备计划；

　　（三）已取得国有建设用地使用权证（包括不动产权证），无查封、无抵押（经抵押权人书面同意的除外）或其他限制土地、房屋权利的行为；

　　（四）改造地块不存在欠缴土地出让金和相关税费问题；

　　（五）拟保留建筑物的，应提供按改变土地用途后符合使用功能的建筑结构安全、消防安全等专业鉴定报告及相关技术要求；

　　（六）改造地块不存在“两违”行为或已按有关规定处置到位的；

　　（七）土地或房屋不存在权属争议，产权清晰，界线清楚。

　　三、改造方式

　　（一）独立改造：土地使用权人可以采取保留建筑物进行改造、全部拆除重建或部分拆除重建（以幢为单元）的方式进行改造；

　　（二）联合改造：土地使用权人可以与列入低效用地的相邻地块整合进行联合改造。实施联合改造的，应当签订联合改造协议。

　　（三）混合改造：土地使用权人对因宗地无法满足规划、交通、消防等要求导致无法独立分割土地改造的，允许按照工业与商业服务业混合用地进行申请改造。

　　四、改造规则

　　优先鼓励整宗土地或宗地分割部分土地申请土地用途变更为商业服务业用途（商品住宅除外）进行自主改造，对确实无法独立分割土地的，允许按照混合用地进行申请改造，具体规定如下：

　　（一）宗地分割规则

　　1．采取分割部分用地申请土地用途变更的，应先将分割方案报市自然资源局审核，经审核具备分割条件的，按下列方式处置：属政府优先收储或联合改造的，应先办理分割权属变更登记，再办理改变土地用途变更登记。属土地使用权人自己所有的，可在办理改变土地用途时，一并办理产权分割变更登记。

　　2．宗地分割后，改造用地面积应不低于3亩，且应满足规划、交通疏散安全、消防等要求，符合出让合同的相关约定，其中配套设施不得单独分割。

　　3．经批准按本实施意见进行改造后的宗地及房屋不允许办理分割变更登记，不允许分割转让。

　　（二）政府收储规则

　　1．申请改造的宗地用地面积超过50亩且土地使用权人无法独立进行整宗地改造时，由政府优先收储不低于40%的用地面积（含地上建、构筑物），收储补偿金额（含地上建、构筑物）按原用途评估确定，收储补偿金以及改变土地用途需补交的差价款实行“收支两条线”。

　　2．申请改造的宗地范围内，已被规划为市政公共基础设施用地、生态用地、城市绿地等公共设施用地的部分，应按规划要求在变更土地用途时同步由政府收储，收储补偿（含地上建、构筑物）金额按原用途评估确定，收储补偿金、改变土地用途需补交的差价实行“收支两条线”。

　　3．申请改造的宗地范围内，部分位于其它规划单元且不适宜单独开发的边角地部分不予改造，由用地单位自行持有保持现状利用，待片区改造时由政府收储；或者根据产业发展需要，由政府收储后，协议出让给周边相邻地块按规划用途使用或改造。

　　（三）混合用地规则

　　鼓励单一用地性质的混合使用，在不改变土地用途的基础上，允许行政办公与生活服务设施建筑兼容小型商超服务，但面积不超过行政办公与生活服务设施建筑总面积的10%，土地用途不变。属保留原建筑、按层进行改造无法独立分割土地的，允许按照工业与商业混合用地进行申请改造，在出具规划条件时应明确各土地用途计容建筑面积。在不动产登记时土地按整宗地共用进行登记，同时在产权证书附记上记载“宗地属工业、商业服务业混合用地”，并列明各种土地用途的计容建筑面积、明确建筑功能用途。

　　（四）补交地价规则

　　变更土地用途须按新用途土地使用年限的市场评估价与原用途土地剩余年限的市场评估价补交差价：

　　1．其中对采取整宗或分割部分土地变更土地用途的，新用途土地使用年限按变更后土地用途的法定最高年限确定。

　　2．对采取混合用地变更土地用途的，新用途土地使用年限按原用地剩余年限且不超过法定最高使用年限（以土地用途中法定年限最短的为准）确定。

　　3．若变更后新用途土地使用权市场评估价小于等于原用途土地使用权市场评估价，则出让人与土地使用权人互不结算差价。

　　五、办理流程

　　（一）项目申报。土地使用权人提交以下材料，向所在乡镇（街道、开发区）提出土地用途变更书面申请：

　　1．申请报告。申请报告应写明项目现状产权情况、使用情况、改造方式、改造方案、预期成效等；

　　2．身份证明。包括个人身份证、企业工商营业执照等。属联合改造的，还需提供联合改造协议；

　　3．土地及房屋的权属证书；

　　4．宗地红线图及宗地内所有房屋实测报告（拟拆除重建的无需提供）；

　　5．符合改造后房屋用途标准的房屋结构可靠性鉴定报告、消防安全评估合格报告（拟拆除重建的无需提供）；

　　6．初步改造方案总平面布置图。

　　7．承诺书。由建设单位书面承诺将按批准改造用途依法依规建设和使用，杜绝以改造名义将“小产权房”合法化，或变相分割销售产权。

　　各乡镇（街道、开发区）对提交材料的真实性、宗地是否符合控规、是否纳入近期城市改造征地拆迁范围、产权情况及拟保留建筑是否存在违法建设情形等条件进行初步审查通过后，符合要求的，以书面形式转报市盘活利用低效用地试点工作领导小组办公室。

　　（二）项目初审。市盘活利用低效用地试点工作领导小组办公室牵头组织市资源局、住建局、城管局、市场监管局、税务局、国动办等职能部门以及所属乡镇（街道、开发区）进行实地勘踏，对土地使用权人提交的材料进行实质性初审；各职能部门分别依据职能对用地规划、土地闲置、产权登记、违建处置、税费欠缴等情况进行核对并提出书面意见报市盘活利用低效用地试点工作领导小组办公室汇总。对需进一步处置方可达到申请条件的，各职能部门以书面形式告知土地使用权人。经审核符合本实施意见有关要求的，由土地使用权人与市招商办签订招商协议，再由市盘活利用低效用地试点工作领导小组办公室转报市政府。

　　（三）审定方案。改造项目经市政府批准同意后，土地使用权人对改造方案进一步深化，提交改造方案的总平面布置图和整体鸟瞰效果图至市自然资源局审查，由市自然资源局通过政府网站公示7个工作日。公示期满无异议后，市自然资源局出具规划条件，明确改造的用地面积、规划用途、容积率、建筑密度、绿地率等规划指标要求。

　　（四）项目实施。市自然资源局委托有资质的评估公司开展改造前后的地价评估，拟定土地用途变更供地方案（补交土地出让金方案），经市自然资源利用管理联席会及地价委员会议研究，并报市政府批准后，以协议出让的方式办理土地用途变更手续，重新签订土地使用权出让合同。

　　六、部门职责

　　（一）市资源局负责审核申报项目是否纳入低效用地数据库、是否存在闲置土地行为、是否符合出让合同相关约定、采取分割部分用地申请土地用途变更的是否具备独立分宗条件；编制中心城区控规并报市政府批准实施、指导乡镇（街道）编制控规并报市政府批准实施；审核改造实施方案是否符合国土空间规划、控制性详细规划等相关规划要求；核发相关规划许可文件，明确补缴地价，并拟定方案提请市自然资源利用管理联席会及地价委员会议研究，办理用途变更相关手续。

　　（二）市住建局负责审核改造项目是否纳入城市近期更新改造范围；指导办理消防、施工许可等基建手续，对取得施工许可证的在建工程质量安全进行监督；负责指导业主开展房屋安全鉴定等相关工作。

　　（三）市城管局负责核查规划区范围内申请项目是否违反城乡规划管理，依法办理规划区范围内违法建设案件。

　　（四）市国动办负责审核保留建筑物是否取得人防审批手续。

　　（五）市市场监管局负责核查项目申请人工商登记情况。

　　（六）市税务局负责核查申请改造项目有无涉税问题。如有涉税问题的，相关单位处理后，出具相关证明材料。

　　（七）各乡镇（街道、开发区）：负责对土地使用权人提交材料的真实行进行审核；对宗地是否符合控规、是否纳入近期城市改造征地拆迁范围、产权情况及拟保留建筑是否存在违法建设情形等条件进行初审；对经批准盘活改造的项目，督促项目业主按批准改造用途依法依规建设和使用，督促项目业主单位做好固定资产投资统计工作，确保项目依法依规完全纳统。

　　七、其他事项

　　（一）对属拆除重建的，土地使用权人应先自行拆除原有建筑并注销权属证书后方可开展下一步工作。

　　（二）改造项目周边尚未供应的边角地、夹心地、插花地等难以独立开发的零星土地，在零星土地总面积不超过改造土地总面积的10%且不超过5亩或规划统筹确需一并改造利用的，按规定办理农用地转用和土地征收后，允许以协议方式供应给改造项目。

　　（三）土地使用权人应按批准改造用途依法依规建设和使用，如发现有以改造名义将“小产权房”合法化，或变相分割销售产权的，报经市政府同意后取消土地用途变更批准，并依法追究法律责任。

　　（四）土地使用权人在签订补充合同后未在约定时间内缴交出让金的，报经市政府同意后取消土地用途变更批准，且3年内不再受理土地用途变更申请。

　　（五）土地使用权人未按合同约定时间开竣工的，达到闲置土地的按规定处置直至无偿收回土地使用权。

　　（六）经市自然资源利用管理联席会议“一事一议”批准的其它类型用地可参照本实施意见执行。

　　（七）本实施意见自印发之日起实施，有效期至2026年6月30日，期间如上级对低效工业（仓储）用地盘活改造另有规定和要求的，以上级规定和要求为准。

　　（八）本实施意见由市自然资源局负责解释。