因英都镇农贸市场片区改造项目建设需要，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十七条的规定，现将《南安市英都镇农贸市场片区改造项目集体土地房屋征收补偿安置实施方案（征求意见稿）》（详见附件）予以公布，征求公众意见。

　　被征收人如有相关意见、建议的，可以在2020年7月22日前，以书面形式提交或信函方式寄至征收实施单位南安市英都镇人民政府，同时附带本人身份证明和不动产权属书证材料（或不动产所在地基层组织出具的证明）。

　　特此公告。

　　联系单位：南安市英都镇人民政府

　　联系人： 陈先生 联系电话：18065268008

　　联系地址：南安市英都镇镇府路48号

　　附件：南安市英都镇农贸市场片区改造项目集体土地房屋征收补偿安置实施方案（征求意见稿）

南安市人民政府

　　2020年6月12日

　　（此件主动公开）

附件

南安市英都镇农贸市场片区改造项目集体土地房屋征收补偿安置实施方案

（征求意见稿）

　　一、指导思想

　　为改变英都镇农贸市场老旧房集中、基础设施落后的现状，决定对英都镇农贸市场及周边进行改造，促进旧镇区格局优化、交通疏导、景观提升、功能完善。为维护公共利益，保障被征收土地房屋所有权人的合法权益，妥善做好被征收人的补偿工作，征收人遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则，确保整体征收与补偿工作顺利进行。根据《中华人民共和国土地管理法》以及参照国务院《国有土地上房屋征收补偿条例》等有关法律、法规及政策的规定，结合改造区域实际情况，制定本方案。

　　二、公开监督制度

　　征收工作实行“六公开、二监督”：

　　（一）征收与补偿的有关政策规定及征收补偿方案公开；

　　（二）征收安置工作程序公开；

　　（三）被征收土地、房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况公开；

　　（四）评估机构选定及评估结果公开；

　　（五）选房时安置房屋的地段、坐落、户型、层次、面积公开；

　　（六）征收补偿情况公开；

　　（七）接受有关部门和社会的监督。

　　三、征收范围及征收补偿对象

　　征收范围：南安市英都镇农贸市场及附近周边建筑物片区改造范围内的集体土地房屋，位于英都镇荣星村。（具体以南安市英都镇农贸市场片区改造项目征收范围图为准）。

　　征收补偿对象：本征收范围（具体以征收范围图为准）内被征收土地的所有权人、使用权人及房屋所有权人为被征收人。

　　四、用于产权调换房屋的地点

　　安置地点：本片区房屋改造征收范围区域内。

　　五、征收期限

　　征收期限以南安市人民政府规定的时间为准。

　　六、被征收房屋合法手续的认定原则

　　（一）依照法律法规和政策规定，持有有效土地使用权证及房屋所有权证的被征收房屋为完全产权；

　　（二）为照顾被征收人利益，结合片区实际情况，虽不具有前款有效证件，但在规定的征收期限内完成签订协议并按时搬迁腾空，被征收房屋具有以下手续之一的，视为完全产权：

　　1．持有无产权纠纷的新中国成立前相关契证结合原建成的房屋占用土地面积认定；

　　2．持有“土改”时县级人民政府颁发的“土地房产所有证”记载的房屋；

　　3．持有1999年1月1日《中华人民共和国土地管理法》修订前，经市、镇人民政府批准使用土地基建手续。

　　4．1987年1月1日前没有用地审批手续建设的世居户，经村（居）委会认定，镇政府审核，报指挥部审批认定。

　　5．持有2005年前经市、镇人民政府土地清查手续及缴款有效发票原件的房屋。

　　6．因项目建设需要由政府征迁并安置土地或允许异地重建，持有征收补偿安置协议等相关手续，协议约定用地范围内的土地。

　　7．持有国土部门批准的翻建手续。

　　（三）手续不完整

　　下列情况属手续不完整，被征收人如在规定的征收期限内签订协议并按时搬迁腾空的，按建设年限分别折扣后认定可补偿安置面积，被折扣的面积不予补偿安置或材料费补贴。

　　1．1991年7月13日《福建省实施〈城市规划法〉办法》实施以前，经生产队（村民小组）、大队（村委会）二级同意基建用地并已缴付土地款的，按同意基建用地范围内建筑面积的100%给予补偿安置。

　　2．1991年7月13日《福建省实施〈城市规划法〉办法》实施后，经生产队（村民小组）、大队（村委会）同意，但未经南安市人民政府或英都镇人民政府批准使用耕地进行基建的；或只经生产队（村民小组）、大队（村委会）二级同意但未经镇政府同意使用原有宅基地或村内空闲土地和其他土地基建的房屋，按同意基建用地范围内建筑面积的90%给予补偿安置。

　　3．1999年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后至2005年8月1日《南安市人民政府关于禁止非法占地、违法建设的实施意见》实施前，手续不完整部分按70%给予补偿安置。

　　4．手续不完整的被拆迁房屋在三层（含三层）以下的可选择产权调换，也可选择货币补偿，其第四层（含四层）以上部分只可选择货币补偿，不再给予安置。

　　5．2005年8月1日《南安市人民政府关于禁止非法占地、违法建设的实施意见》实施后，擅自进行房屋及其附属物抢建、扩建、翻建、改建、加层、装修的一律不予补偿及安置。

　　七、被征收土地房屋面积的计算方法

　　（一）被征收土地房屋面积按现状实地测量计算，选房时安置房面积按图纸测算，交房时按产权证登记面积结算。面积测量由具有不动产测绘资质的测量单位，依据国家、省、市现行不动产测绘技术规范计算。

　　（二）对本方案中所列价格无异议、在规定的征收期限内签订协议并按时搬迁腾空的，其被征收土地房屋除按国家现行的不动产测量规范计算建筑面积外，有下列情况的可优惠计算征收面积：

　　1．平屋外墙至滴水线的水平投影面积部分，按50%计算征收面积。

　　2．平屋的天井按50%计算征收面积。

　　3．雨披按50%计算征收面积。

　　4．利用坡屋顶空间作为阁楼的建筑，其楼底高度在2.2米以上，阁楼层高在1.6米以上的部分按50%计算征收面积（层高在1.6米以下的部分按附属物给予补偿）。

　　5．通往屋顶的风楼，层高超过2.2米的，按100%计算征收面积（层高低于2.2米的，按附属物给予补偿）。

　　6．通往屋顶的风楼，其合法建筑面积为底层合法建筑面积1/3以内的（含），不计入总层数。

　　7．汉式古大厝内天井按50%计算建筑面积，其余新建房屋的内天井不计算建筑面积。

　　8．房屋建筑面积丈量至外墙皮。

　　9．底层层高不足2.2米的储藏间，按60%计算建筑面积，超过2.2米按100%计算建筑面积；另建层高不足2.2米储藏间，按附属物补偿，超过2.2米按100%计算建筑面积。

　　（三）对本方案中所列价格有异议、未在规定的征收期限内签订协议并按时搬迁腾空的，其被征收土地房屋建筑面积按国家现行不动产测量规范计算，不再适用上述计算面积的优惠办法。

　　八、被征收房屋补偿价格的确定

　　本方案确定的被征收房屋补偿价格标准是征收实施单位根据泉州市人民政府办公室《关于推进房屋征收货币化安置工作的若干意见》（泉政办〔2017〕28号）的规定，公开召选五家具有相应资质的评估机构进行基准价评估，通过截尾均值的方法确定本方案中被征收房屋及安置房补偿指导价。

　　本方案中所列价格为指导价，若有异议的，可委托具有相应资质的评估机构对被征收房屋市场价进行评估，选择产权调换补偿方式的，还应同时对新建安置房市场价进行期房评估，评估价格经双方当事人协商认可的，按评估价格进行补偿，但不再享受本方案规定的优惠、奖励；双方当事人对评估价格仍有争议的，可以向泉州市房地产价格评估专家委员会申请鉴定，鉴定的结果作为补偿的依据。

　　九、被征收房屋补偿方式的确定

　　（一）自建房及店面

　　可选择货币补偿，也可选择房屋产权调换或选择部分货币补偿与部分产权调换相结合。

　　1．选择房屋产权调换的，实行“先签订协议搬迁腾空、先选房”、“统一安置、差价互补，限量扩购”原则。

　　2．选择货币补偿的，必须权属清楚。凡权属不清或有产权纠纷的，必须实行房屋产权调换。

　　3．被征收房屋面积较大、产权清楚的，可选择部分货币补偿结合部分房屋产权调换，但房屋产权调换部分只按等面积调换，不予扩购。

　　4．拆除违章建筑按本方案有关规定处理。

　　5．建筑附属物及地上物补偿标准详见附表4、5。

　　（二）宫庙、祠堂等根据实际情况给予整合迁建或补偿拆除。

　　十、货币补偿原则

　　选择货币补偿的，被征收人在规定的征收期限内签订协议并按时搬迁腾空，经实施单位验收后，由征收人或征收人指定的单位在财务审核通过后15日内一次性付清补偿款。

　　十一、房屋产权调换原则

　　（一）房屋产权调换实行“调换相应产权面积、差价互补、限量扩购”及“先签订协议并搬迁腾空，先选房”的原则。

　　（二）房屋产权调换的选房方法

　　在规定的征收期限内签订协议并完成搬迁腾空的当日，由实施单位发给被征收人《搬迁腾空验收证》，被征收人凭《搬迁腾空验收证》按征收实施单位通知的时间换取《房屋征收补偿安置证顺序号》。安置时被征收人凭《房屋征收补偿安置证顺序号》按顺序选房并签订选房安置协议。若同一工作日内有两户或两户以上房屋完成签订协议并搬迁腾空，难以直接确定补偿安置证顺序号，《房屋征收补偿安置证顺序号》以公开摇号的方式确定先后顺序。

　　十二、自建房征收补偿安置方法

　　（一）选择货币补偿

　　根据房屋结构、装修档次不同情况所列标准（附件1、2）进行货币补偿。选择货币补偿，按经认定为合法的土地、房屋可补偿面积进行补偿。

　　（二）选择房屋产权调换

　　1．被征收人必须以最接近被征收房屋应安置面积的原则来选择安置房，原则上每个产权户所选安置房面积超过应安置面积的部分累计不大于10㎡（含10㎡）。被征收人对本方案所列价格无异议的，等面积安置部分实行建安差价互补。

　　2．产权调换的结算价格：高层按3000元/平方米起结算。对不属建筑户型原因的，所选安置房建筑面积超出被征收住宅应安置面积的，超出部分一律按交房时市场价予以结算。若由于安置房户型、结构等原因，每个产权户所选安置房建筑面积超过应安置面积在5㎡以内（含5㎡）按3200元/平方米结算；在5㎡以上10㎡以内（含10㎡）按3400元/平方米结算；超过10㎡以上的按交房时市场价结算。

　　3.超过被征收房屋应安置面积在10㎡以上的面积均按照市场评估价计算，并按照所选楼层交纳楼层调节价差。

　　4.楼层调节价差：安置套房楼层在七层以下（含七层）的免交楼层调节价差，在八层以上至二十二层楼层每增加一层增加30元/㎡的楼层价差，在二十二层以上的均按照二十二层的楼层价差交纳楼层调节价差。

　　5．被征收房屋应安置面积剩余面积不足36㎡的，一律实行货币补偿。

　　若被征收人选择部分货币补偿结合部分房屋产权调换的，安置房产权调换部分只按等面积调换，不予扩购。

　　（三）经批准未基建的宅基地按本方案征地标准给予补偿，如选择产权调换的按批准面积1：1给予安置，应安置面积需以3000元/平方米缴纳差价，不再予以扩购。未经批准，在使用权方面没有争议的埕地按本方案征地标准给予补偿。

　　十三、店面认定和补偿安置方法

　　（一）被征收房屋的所有权证载明该房屋属经营性店面的，或虽所有权证未载明该房屋属经营性店面的，但曾经规划、房管部门批准该房屋为经营性店面，可按经营性店面认定给予补偿安置。

　　（二）征收经营性店面，实行货币补偿或者房屋产权调换。

　　货币补偿金额的确定和结算方法与住宅房屋相同，指导价格按（附表3）执行。

　　选择产权调换的，按以下方法执行：

　　1．经营性店面产权调换在指定的安置区范围内进行安置,原则上沿街店面安置一层店面或商铺。

　　2．经营性店面按等建筑面积产权调换，按“以一换一”形式结算，超过原拆迁建筑面积的部分：（1）超过原拆迁建筑面积5㎡以内（含5㎡）的，按7200元/㎡结算；（2）超5㎡以上的，按交房时的本区域市场价格结算。

　　3．对于同一自然开间，前后双开门面的店面只能按一间店面安置。

　　4．对未经规划部门批准私自将非经营性用房改为经营性店面，且拥有产权证和持有工商营业执照及税务登记证的房屋，按以下办法给予补偿安置：

　　（1）1991年7月13日《福建省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》生效前，已改为经营性店面，可视同已经批准的经营性店面给予补偿安置。

　　（2）1991年7月13日至1996年9月9日南政[1996]告07号即《南安市人民政府关于在南安市城市规划范围内实行统一规划管理的通告》公布前，未经城市规划部门批准，对房屋进行扩建、改建的，按非经营性用房（即住宅房屋）进行补偿安置。

　　（3）1996年9月9日南政〔1996〕告07号公布《南安市人民政府关于在南安市城市规划范围内实行统一规划管理的通告》后，未经城市规划部门批准擅自对房屋进行扩建、改建的，一律按非经营性用房（即住宅房屋）给予补偿安置。

　　十四、农用地、未利用地的补偿标准

　　征收农用地、未利用地，不分地类，统一按4.36万元/亩补偿,补偿价格包括土地补偿费、安置补助费及青苗补偿费。

　　十五、住宅搬迁过渡补助方法

　　（一）选择货币补偿的，按应补偿建筑面积4元／㎡一次性发给被征收人一次搬迁费。

　　（二）选择房屋产权调换的

　　1．征收过渡期限：最长不超过36个月。

　　2．搬迁过渡方式：原则上以自行临时安置为主，住宅临时安置补助费按实际被征收房屋应安置的建筑面积5元/㎡·月计算。

　　3．搬迁费：按应安置的建筑面积4元／㎡一次性发给被征收人两次搬迁费。

　　4．临时安置费时间计算：自被征收人签订协议并完成房屋搬迁腾空验收之日起，至征收实施单位通知入户安置为止。属征收人的责任，造成过渡期限超出36个月，从逾期之月起，征收人应当向自行临时安置的被征收人双倍支付临时安置费。征收人发出回迁通知15天内，被征收人按要求办理入户安置手续的，按标准再发给一个月临时安置费；被征收人未按要求办理入户安置手续的，从发出回迁通知第二个月起，征收人不再支付被征收人临时安置费。

　　十六、店面的搬迁费及停产停业损失补偿费

　　（一）选择货币补偿的，按应补偿的建筑面积4元／㎡一次性发给被征收人一次搬迁费；选择房屋产权调换的，按应安置的建筑面积4元／㎡一次性发给被征收人两次搬迁补助费。

　　（二）店面停产停业损失补偿费：按经认定的应补偿建筑面积计算，标准为30元/㎡？月。选择货币补偿的，一次性给予6个月的停产停业补助费。被征收人选择产权调换自行过渡的，停产停业补助期限按照实际停产停业期限计算。

　　十七、奖励措施

　　根据改造区域内实际情况，被征收人对本方案所列价格无异议、在规定的征收期限内签订协议并完成搬迁腾空验收的，给予下列奖励：

　　（一）自建房

　　1．按期签约腾空奖励。选择货币补偿的，在规定的征收期限内，截止奖励时间前签订协议腾空房屋并验收合格的被征收户，给予计算以下奖励：按经认定的房屋可补偿面积每平方米给予奖励200元。

　　2．选择产权调换的：

　　对于在规定的第一期限内签订协议并搬迁腾空，具有完整手续的房屋，具体优惠如下：

　　上述优惠只包括应安置部分，不包括扩购面积及层次调节价格，每一层的层次调节价格30元/㎡，层次调节价格从第8层计算。

　　第二期限内签订协议并搬迁腾空，具有完整手续的房屋，具体优惠如下：

　　上述优惠只包括应安置部分，不包括扩购面积及层次调节价格，每一层的层次调节价格30元/㎡，层次调节价格从第8层计算。

　　（二）土地

　　征用农用地、未利用地的，在规定的征收期限内签订协议的，每亩给予奖励金3万元。

　　被征收人对本方案中所列价格有异议、未在规定的征收期限内签订协议并按时搬迁腾空的，合法建筑一律不享受本方案优惠、奖励；手续不完整的建筑一律不予补偿安置。

　　十八、凡超过规定的征收期限签订协议搬迁腾空或被实施司法征收的房屋均不适用上述的优惠、奖励措施。

　　十九、保障措施

　　对低收入、经济困难或居住确有困难的家庭设定基本保障安置建筑面积；①单个或者二个成员家庭的基本保障建筑面积为45㎡；②三个成员家庭的基本保障建筑面积为60㎡；③四个及四个以上成员家庭的基本保障建筑面积为70㎡。建安补差价按照安置价执行，确实经济困难的，可根据实际情况上报指挥部研究给予适当减少或减免。

　　前款规定的家庭成员必须是具有英都镇荣星村常住户口、在被征收土地房屋实际居住且在英都镇荣星村无其他房源的对象，家庭成员之间必须具有法定赡养、抚养义务关系。

　　低收入、经济困难或居住确有困难的家庭及其征收补偿安置情况应张榜公布，接受社会监督。

　　二十、违法、违章建筑

　　（一）对认定为违法违章建筑和超过批准期限的临时建筑一律不予补偿。

　　（二）本项目征收公告发布之后抢建的房屋，一律不予赔偿，并强制拆除。

　　（三）违章建筑的认定，以地形图、遥感图和相关文件等为主要依据。

　　二十一、附属物（水、电表除外）给予一次性货币补偿，详见附表5；安置房水、电表为一户一表，被征收人原有的水、电表可以给予抵扣，不足部分按有关规定按实结算。

　　二十二、如遇特殊情况的，可以个案处理，经指挥部研究处理方案并张榜公布，接受社会监督。

　　二十三、本方案自征收公告发布之日起实施，未尽事宜按相关法律、法规的规定执行。

　　二十四、本方案由南安市人民政府指定南安市英都镇人民政府负责解释。

　　附件：1．自建房房屋补偿价分类等级说明表

　　      2．自建房房屋内二次装修分类等级及补偿标准说明表

　      　3．经营性店面房屋价格指导表

　      　4．果树补偿价格表

　　      5．房屋附属物补偿价格表

　　      6．简易搭盖补偿价格表

附件1

自建房房屋补偿价分类等级说明表（包含土地补偿）

说明：以上补偿价格均包括土地、建筑物等。

附件2

自建房屋房屋内二次装修分类等级及补偿标准说明表

说明：区分装修档次应间是结合装修用料档次，做工精细度，造型细木面积的多少等因素进行综合判断。

附件3

经营性店面房屋价格指导表

单位：元/平方米

附件4

果树补偿价格表

单位：元/株

附件5

房屋征收附属物补偿标准

单位：元

　　说明：

　　一、挡土墙补偿标准：浆砌140元/立方米，干砌100元/立方米（指室外建筑附属，从地面量算）。

　　二、有合法宅基地建设审批手续但未完成建设的征迁户，毛、条石、钢筋混凝土地梁基础的补偿标准：毛、条石基础40元/米，钢筋混凝土地梁基础60元/米。

　　三、引水灌溉渠补偿标准：对仍有需要的公益性防洪、排涝、灌溉、排水、供水等水利工程，纳入主体工程进行设计和建设。对无须保留的实行货币补偿，其标准为高度0.5～2米补偿100元/米；2～4米补偿200元/米。

附件6

简易搭盖补偿价格表